存量房貸利率下調、認房不認貸......
疊加一系列史詩級樓市寬松政策，東莞“金九銀十”樓市可期！
(相關資料圖)
官宣時，網友們激動無比。
看了政策詳情后，卻陷入云里霧里。
為此，小編吐血整理一篇圖文并茂的人話版說明！看完或許你就不懵了~
包含：存量房貸利率調整、認房不認貸、限購限售政策。
深挖，走起！
01
存量房貸利率調整
四大行公布的存量房貸利率調整細則，如何看懂？
關于調整的對象、幅度、時間等，四大行表述不同，但整體無差別，重點內容看下圖梳理即可：
針對以上表格內容，下面結合東莞實際情況，以一問一答形式說明。
①LPR，是按放款時間，還是按當下最新的計算？
根據貸款合同中所簽定的利率形式定。
如果房貸合 同 簽了浮動利率，LPR每年都會按照最新標準更新，會按當下最新LPR計算 。
相反，如果簽了固定利率不變，則按放款合同簽定時的LPR計算。
不同階段房貸利率變動，可參考下表紅色部分：
②首套存量房貸中，簽了固定利率（如固定5%利率）、或基準利率定價貸款（如LPR上浮10%）可以降嗎？
有兩種方式可選：維持現有利率不變；可以轉換為LPR浮動利率加點，轉 換后為現行LPR4.2%。
注意：轉換后不可再改。
此外，重新定價日LPR有可能發生變化。
建議轉換為LPR浮動利率加點形式。
因為，近幾年LPR下行趨勢明顯。
③東莞首套存量房貸利率為5.2%，形式為LPR定價浮動利率貸款（LPR+100BP），房貸利率、月供能調至多少？
2019.10.7（含）之前的，已轉換為浮動利率貸款形式，降到LPR+0=4.2%；
2019.10.8（含）至2022.5.14（含）之間的，降到LPR+0=4.2%；
2022.5.15（含）-2023.8.31(含）的，降到LPR-20BP=4.0%。
在對應時期，調整后的存量房貸利率，不能低于以上標準。
若降至4.2%（現行LPR），具體月供節省金額參考如下:
(注：下表降幅10BP=0.1%、20BP=0.2%，以此類推。）
舉例：貸款200萬，原利率是5.2%（LPR+100BP），下調后變成4.2%（LPR+0BP），算下來相當于降低了100BP，月供降了1202元，30年總利息省下約43萬。
④房貸利率下調，需向銀行提出申請嗎？
如果你是中國銀行、建設銀行、農業銀行、工商銀行的存量首套住房貸款客戶，無需申請，自動變更。
特殊情況需提交申請，包含以下4種：
（1）二套及以上房貸且符合調整條件；
（2）固定利率或基準利率定價且完成LPR轉換；
（3）房貸逾期沒還清；
（4）新發放貸款置換原貸款等。
⑤原有兩套房，把首套賣了，第二套算不算首套？
算。
房子必須滿足以下兩個條件之一，才算首套房：
放款時即為首套住房貸款；
放款時為二套貸款，但其中一套房賣出了，符合東莞執行“認房不認貸”后首套住房貸款政策，向銀行主動提交申請后，即可調整。
⑥什么時候調整？
原貸款合同是首套房、且用LPR的，9月25日銀行集中調整、即日生效；
原貸款合同是二套，但現在“認房不認貸”后，能算首套的，要自己去銀行申請。
四大行申請審批時間為2023年9月25日至10月22日，集中調整為10月25日。
⑦銀行為何要降低存量首套住房貸款利率？
減少購房者利息支出，刺激社會消費投資需求；
減少提前還貸現象，降低對銀行利息收入影響。
02
認房不認貸
“認房不認貸“新政重點內容為：
居民家庭在東莞無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，都可享首套住房信貸政策，首付2成，房貸利率4%。
此政策將極大利好兩類人群：
①賣掉東莞小（舊）房子后再買的改善客群。
申請商貸時，可視為首套，首付從三成降至二成，房貸利率從4.8%降至4%。
②在外地有房，或者外地有過貸款記錄，甚至還未還清貸款者。
現在只要你在東莞沒房，可按首套房標準。
當前，東莞主流的11家銀行，執行統一的房貸利率，仍是史上最低利率水平：
首套房利率為4%，二套房利率為4.8%，與上月保持不變。
此外，銀行目前放款額度充足。
客戶資料齊全辦完抵押后，1周內即可放款，部分銀行甚至約3個工作日即可放款。
值得一提的是，8月31日，央行發布了《中國人民銀行國家金融監督管理總局關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》。
其中提到：將二套住房利率政策下限，調為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20基點。
換言之，未來東莞二套最低房貸利率，有可能從LPR+60BP，下降了40BP，變為LPR+20BP=4.4%！
傳聞，二套房貸利率下調，很快就會執行，刺激改善入市置換。
03
限購、限售政策
東莞已完全放開限購。
限售方面：
①原限購區（南城、東城、莞城、萬江、松山湖），新房和二手需網簽備案之日起滿3年或取得不動產權證滿2年方可上市交易；
②其他區域，一手房網簽備案之日起滿3年方可上市交易，二手則不限售。
繼續期待“金九銀十”更多樓市重磅政策出來吧！
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